Рус
Объем торгов за национальную валюту на РФБ «Тошкент» за апрель текущего года составил 19,07 млрд. сумов *** Объем торгов за национальную валюту на РФБ «Тошкент» за апрель текущего года составил 19,07 млрд. сумов
Голосование
Тадбиркорликни ривожлантириш қандай омилларга боғлиқ?
 
Статистика посещений
Посещения [+/-]
Сегодня:
Вчера:
Позавчера:
0
0
0

+0
Этот месяц...:
Прошлый мес...:
Позапрошлый...:
0
0
0

+0

Всего посещений
С начала работы biznes-daily.uz 12 417 165
Главная "БИРЖА" Рыночная стоимость – многоликая дочь экономики

Matyashin_117Чаще всего слова «рыночная стоимость» можно встретить в сфере оценочной деятельности. В   зависимости от цели проводимой оценки различают такие  виды стоимости, как рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая и др.

В процессе оценки применяются специальные методики и правила. Для того чтобы разобраться в том, является ли само понятие рыночной стоимости универсальным понятием на все случаи жизни, а также об укреплении  доверия общественности к профессиональной оценочной практике в беседе с нашим корреспондентом говорит заместитель начальника управления Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан Аркадий  МАТЯШИН.

– Аркадий Николаевич,  на основании каких стандартов формировалась рыночная стоимость и насколько оправданы позиции её применения в оценочной деятельности?

Чтобы  разобраться с этой таинственной и многоликой рыночной стоимостью, необходимо обратится к истокам. Термин (или понятие) «рыночная стоимость» является сугубо экономическим понятием (экономической категорией).  Установление, формулирование, раскрытие  самого понятия лежит в сфере юрисдикции экономического законодательства. И не какого другого (в том числе и законодательства об оценочной деятельности). Все иные юрисдикции могут только использовать данный термин. Но при этом обязательно со ссылкой на экономический нормативно-правовой акт. Это утверждение не взято «с потолка». Это утверждение содержится в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP), разработанных Американским фондом оценки (The Appraisal Foundation). Стандарты USPAP впервые были приняты Конгрессом США в 1989 году и обновляются каждые два года. На сегодняшний день стандарты USPAP признаны в качестве международных стандартов Западного полушария. Ими пользуются не только в США, но в Канаде, Мексике, странах Центральной и Южной Америки. В мире оценки стандарты USPAP стоят в одном ряду со стандартами RICS, IVS, EVS. Согласно USPAP, оценка рыночной стоимости отличается от оценок с использованием других типов стоимости, поскольку оценка рыночной стоимости основана на рыночной перспективе и на нормальной или типичной предпосылке. При этом USPAP не дает собственного раскрытия, пояснения, формулирования понятия рыночной стоимости. А также USPAP не приводит никаких собственных критериев, по которым можно было бы судить о виде стоимости. USPAP ссылается на экономические источники, в юрисдикции которых устанавливать и трактовать данное понятие. USPAP приводит эти источники: Закон «О реформе, восстановлении и правоприменении финансовых учреждений» (FIRREA) 1989 года, Федеральная резервная система (FRS), Национальное управление кредитных союзов (NCUA), Федеральная корпорация по страхованию вкладов (FDIC) и Управление валютного контроля Министерства финансов (OCC). Указанные источники впервые сформулировали понятие рыночной стоимости летом 1990 года. Это определение также упоминается в правилах, совместно опубликованных OCC, FRS и FDIC 7 июня 1994 года, а также в Руководящих принципах межведомственной оценки и определения стоимости, пересмотренных и обновленных в декабре 2010 года. Но при этом приводимое ниже определение понятия рыночной стоимости все же называют примерным. Почему? По мнению данных организаций, невозможно дать точную и однозначную формулировку понятию «рыночная стоимость» как некой аксиомы, потому что они считают «рыночную стоимость» концепцией.  Вот это примерное определение: «Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которую имущество может получить на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой продажи, когда покупатель и продавец, каждый действует благоразумно и осведомленно, и предполагая, что цена не зависит от неоправданных (неправомерных) побудительных причин. В этом определении подразумевается завершение продажи на указанную дату (в указанный срок) и передача права собственности от продавца покупателю на условиях, в соответствии с которыми:

1. Покупатель и продавец, как правило (типично), мотивированы (имеют материальную заинтересованность);

2. Обе стороны хорошо информированы или хорошо продуманы (расчётливы) и действуют так, как они считают наилучшим образом, соответствующим своим собственным интересам;

3. Для экспозиции на открытом рынке принято разумное (приемлемое) время;

4. Оплата произведена денежными средствами, выраженными в долларах США или выраженными в сопоставимых с ними финансовых расчетах;

5. Цена представляет собой обычное соображение в отношении имущества, проданного без ущерба для специального или гибкого финансирования или концессий на продажу, предоставленных кем-либо, связанным с продажей».

– Какие компоненты  содержатся  в этом определении?

– В этом определении рыночная перспектива заменяет перспективу пользователя (например, покупателя, продавца, кредитора, агента и т.д.), которая может применяться в других оценках, таких как инвестиционная стоимость или страховая стоимость. Эта рыночная перспектива непосредственно влияет на объем работы, необходимой для разработки достоверных мнений и выводов в оценках рыночной стоимости. Большое значение имеет ожидание общественностью того, что оценка рыночной стоимости отражает только перспективу рынка и не зависит от других критериев, таких как предполагаемые цели пользователя. Удовлетворение этих ожиданий служит содействию развития и укрепления доверия общественности к профессиональной оценочной практике, что и является основной целью Единых стандартов  профессиональной оценочной практики, которая применяется ко всей работе, выполняемой в рамках USPAP.

Оценка рыночной стоимости также основана на том, что так или иначе «нормальные» или «типичные» условия присутствуют на рынке для имущества, оцененного в сроки, которые согласуются с датой стоимости в оценке. Если же определение понятия, используемое в оценке, содержит критерии, отличающиеся от критериев, которые являются «нормальными» или «типичными», использование термина «рыночная стоимость» в оценке само по себе является неприемлемым. Например, мнение о стоимости, разработанное с учетом наиболее вероятной цены при продаже в принудительных условиях, является стоимостью принудительной продажи и не согласуется с «нормальной» или «типичной» предпосылкой, которая отражает принадлежность к рыночной стоимости и которая должна быть отражена в оценке.

Далее в определении заостряется внимание на важности идентификации конкретного определения рыночной стоимости. Речь идёт о том, что определение стоимости, которая должна быть получена при оценке, требует наличия конкретных условий. Эти условия требуют включить в задание на оценку параметры, которые необходимы для обеспечения того, чтобы результаты исполнения задания на оценку имели реальное и полноценное значение в контексте данного определения стоимости.

– По каким критериям  определяется  рыночная  стоимость?

– Каждое определение является уникальным и правомочным только в конкретной юрисдикции или для конкретной группы клиентов. Поэтому выбор источника определения стоимости, которая должна применяться при проведении оценки, имеет существенное значение. Необходимо чётко иметь в виду, что источник должен соответствовать юрисдикции, которая обладает полномочиями в отношении сделки, в которой будет использоваться оценка.

Существует множество определений стоимости, некоторые из которых являются определениями рыночной стоимости. Другие определения стоимости, как представляется, хотя и связаны с рыночной стоимостью, но не называются рыночной стоимостью. Например, в оценках для предполагаемого использования при переводе работника в другую местность (в связи с переездом компании), обычно используется определение стоимости, основанной на «ожидаемой цене продажи», но не на «рыночной стоимости». Определение «ожидаемая цена продажи» содержит очень специфический маркетинг, состояние недвижимости и условия продажи, которые отличаются от нормальных или типичных рыночных условий. Таким образом, в то время как процесс проведения оценки в конкретных условиях может показаться похожим на оценку рыночной стоимости, результатом которой является ценность только для пользователя недвижимости – в связи с передислокацией компании на новое место – в соответствии с конкретными критериями этого клиента, и не является рыночной стоимостью.

При этом отмечается, что многое зависит от источника определения рыночной стоимости. Эта зависимость связана с тем, что определения рыночной стоимости из различных источников содержат различные условия. Эти различия могут непосредственно повлиять на объем работы, необходимой для получения достоверных результатов оценки. Например, использование определения рыночной стоимости, не связанного с определением, указанным в правилах, опубликованных в соответствии с разделом XI Закона 1989 года «О реформе, восстановлении и правоприменении финансовых учреждений» (FIRREA), может привести к аннулированию этой оценки для использования в сделке в соответствии с федеральным законодательством. Аналогичным образом, если оценка подготовлена для использования в судебном разбирательстве, использование определения понятия стоимости, кроме определения, указанного судом, имеющего юрисдикцию по оспариваемому вопросу, может дисквалифицировать эту оценку для использования в этом суде.

– Расскажите о влиянии  условий в определении рыночной стоимости?

– Рыночная стоимость определяется в USPAP как общая концепция. Но при составлении задания на оценку рыночная стоимость определяется конкретной юрисдикцией (например, судом, регулирующим органом или государственным учреждением с юридическими полномочиями) или группой клиентов (например, Fannie Mae или Freddie Mac). При оценке рыночной стоимости выводы оценщика о том, как лучше всего анализировать рынок и какие данные необходимы для получения достоверных результатов, должны соответствовать условиям, изложенным в конкретном определении понятия рыночной стоимости, применимом при составлении задания на оценку.

Определение понятия рыночной стоимости, приведенное в качестве примера, иллюстрирует тип условий, которые могут быть частью конкретного определения рыночной стоимости, используемого при составлении задания на оценку. Рыночная стоимость всегда предполагает передачу имущества на определенную дату, при определенных условиях. «Условия» же, заявленные в различных определениях понятия рыночной стоимости, как правило, подпадают под три категории: взаимоотношения, знания и мотивация сторон (т.е. продавца и покупателя);  условия расчётов (например, в денежной форме, в форме денежного эквивалента или другие условия);  условия продажи (например, выставление на конкурентном рынке в течение разумного периода времени до продажи).

Все оценки рыночной стоимости сосредоточены на понимании оценщиком того, как покупатели и продавцы с наибольшей вероятностью реагируют на предмет оцениваемого имущества в условиях, изложенных в конкретном определении стоимости. Не все определения понятия рыночной стоимости содержат одинаковые условия, хотя большинство из них содержат ряд общих параметров (критериев, признаков). Опытные оценщики понимают нюансы различных определений понятия рыночной стоимости. Поэтому они разрабатывают свои задания на оценку с использованием фактических данных и аналитических материалов, которые соответствуют условиям, требуемым конкретным определением понятия рыночной стоимости, используемым в оценке.

Знания, о которых говорится в определении понятия рыночной стоимости, – это знания об оцениваемом имуществе, о рынке этого имущества и об альтернативах, доступных на этом рынке, на котором, по заключению оценщика, имеется разумная конкуренция в отношении оцениваемого имущества. Здесь оценщику важно не ошибиться. Если разумная конкуренция на рынке данного имущества отсутствует или ограничена какими либо факторами, то применение понятия рыночной стоимости будет неправомочно, поскольку приведёт к искажённым и недостоверным результатам.

– Каким  должен быть  современный оценщик в контексте сказанного?

По мнению USPAP, оценщик, как ожидается, должен быть по крайней мере не только хорошо осведомленным о рынке того имущества, которое будет оценено, но и стать как бы типичным участником этого рынка. Почему ожидается, что оценщик становится типичным участником рынка оцениваемого имущества? Да потому, что завершив исследования рынка и сделав ряд проверочных шагов при выполнении задания на оценку, оценщик будет так же хорошо осведомлён о конкретном объекте имущества и сопоставимых (сравнимых) объектах, имеющихся на рынке, как и другие типичные участники этого рынка. Другими словами, оценщик должен понимать ситуацию изнутри.

 Наш корр.

 

© Copyright 2008 - 2020    biznes-daily.uz Все права защищены
Свидетельство о регистрации № 0976, выдано Узбекским агентством по печати и информации 04.06.2013 г
Все услуги лицензированы, товары сертифицированы.
При распространении материалов сайта в любой форме гиперссылка на biznes-daily.uz обязательна!
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено!
Администрация сайта не несёт ответственности за содержание рекламных объявлений, размещенных на сайте.
Условия использования информации

WEB - Центр информационных технологий "Privatinformsistem"